Läste en intervju någonstans (bra referens eller hur?) tror det var Rutger Arnhult som inte tyckte det var några problem att vara högt belånad då han menade att om räntorna går upp så går ekonomin bra och därmed kommer hyrorna följa efter.
Jag vet inte om jag köper det här resonemanget helt - till viss del absolut. Men räntorna är enligt min mening för närvarande överdrivet dopade för att importera inflation. En uppgång i räntorna behöver inte komma enkom därför att den underliggande ekonomin går ännu starkare än idag - och hyrorna styrs framförallt (inom kommersiella fast.) av tillgång och efterfrågan inte av räntan.
Oavsett så började jag titta lite på vad som händer om finansieringskostnaden ändras för fastighetsbolagen, allt annat lika hur påverkas de? Vad jag gjort är en relativ analys baserat på Q3 förvaltningsresultat per bolag, justerat för preferensaktier där de finns samt antagit att räntekostnaderna går upp med 2% på de räntebärande lånen. Detta har jag jämfört med börsvärdet per 4/12.
Resultatet blir då, billigast till dyrast bolag (BV/FV = Börsvärde / Förvaltningsresultat):
*Justerad för Preffar samt +2% ränteläge
Även om detta är en väldigt förenklad analys så ger det mig en start att djupdyka i några av bolagen. Jag är ganska nöjd med vart Castellum ligger i jämförelsen - de kommer till 99% få ligga kvar - men frågan är om jag skall ta en ett eller två till fastighetsbolag? Dessutom har ju Castellum sålt fastigheter för 5-6 miljarder sen Q3 rapporten så resutlatet skulle nog se annorlunda ut idag. Jag vill inte ha mer vikt mot fastigheter än vad jag har så om jag blir sugen på något mer fastighetsbolag får jag vikta ner Castellum lite - men skall kolla vidare på Kungsleden, Hemfosa och Wihlborgs i alla fall så får vi se vart det slutar!
M
Inga kommentarer:
Skicka en kommentar